|
物业管理是城市管理的一个重要组成部分。物业管理的好坏直接关系到居民的切身利益和社会的稳定发展，也是体现一个文明城市的窗口。鄂尔多斯市的物业管理企业起步较晚，随着鄂尔多斯经济的发展，城市功能的逐步完善，人民生活水平的提高，人们对物业管理水平提出了更高的要求。当前鄂尔多斯房地产市场呈不理性发展状态，房地产企业正在进行转型，这将迫使很多企业更多的关注物业市场，由此物业管理企业竞争将会加剧。我市现有物业管理企业良莠不齐，而激烈竞争的市场可能会导致存在问题的企业进行不规范竞争，扰乱正常市场秩序。在这个时候由政府倡议推动，组建物业管理集团，规范物业行业市场秩序，提高管理水平，是顺应当前行业发展的重大举措，也是继续保持我市经济社会平稳发展的重要需求。 一、鄂尔多斯物业行业管理存在的问题 1.一些房地产开发企业不按国家定额取费，压价发包，导致施工单位偷工减料，粗制滥造，造成房屋存在质量问题。同时开发商不能完全按照规划审批方案开发建设，小区基础设施不完善。这样就把大量的工程问题留给物业管理企业去处理，导致物业投入使用后，管理问题层出不穷，许多问题物业管理企业根本无法解决。而业主认为我交物业费物业公司就必须对我负责，结果矛盾直接在业主和物业管理企业之间产生，等于开发商在物业建设完成阶段就把业主和物业管理企业推到了对立面。 2.多数房地产开发企业把物业管理企业当作自己的行业附庸，开发中产生的问题都交由物业管理企业去处理，有的甚至在房屋销售时把减免物业管理费作为优惠条件。 3.社会一般对物业管理的基本看法是受雇于业主的服务机构。通俗地说就是业主花钱买服务，物业企业就得按业主的要求提供服务。因此稍不顺心或不能满足即以不交物业费相要挟。而一些物业企业自身也陷入认识误区：拿人钱财替人消灾的心态作祟，对开发商和一些素质低下的业主的不合理意见及错误行为一味迁就退让，生怕砸了饭碗。也有一些物业企业把所管区域当成自留地，为所欲为，甚至违规多收乱收费用。 4.多数物业公司是房地产开发企业派生的子公司，因此，物业公司虽然受聘于业委会，但在执行业委会决议时，却不得不考虑开发商的意见，使业委会的许多决议得不到及时、有效地执行。另外，有的开发商有可能还承担着物业的部分亏损，因此，它无法再去关心小区的管理和建设。 5.物业管理费收费率低，物业费收取困难，造成物业企业连年亏损，难以为继。有的物业企业已经走到破产的边缘。物业管理收费难绝不是一个孤立的问题，产生这个问题的原因很多，有开发商的原因，有业主的原因，也有物业管理企业自身的原因。但最根本的原因是各方均以各自利益为出发点，因而产生片面的认识所致，或者说是行业定位和社会定位出现了严重的偏差。 6.部分业主素质低，不配合物业公司的工作。小区内私改房屋用途现象严重，造成物业企业管理困难。另外，房屋维修基金动用程序复杂，对房屋质量问题不能及时进行维修。 7.我市现有物业管理企业虽然多，但大部分规模小，绝大多数都存在管理混乱，人员素质参差不齐，岗位技能低的问题。物业行业标准不统一，收费标准不统一，服务水平差，服务内容更是五花八门。 很难想象在低水平的开发建设基础之上实现管理服务高水平的可能性；很难想象在缺乏高素质的业主配合之下实现管理服务高水平的可能性；很难想象在物业管理市场化不充分的情况下实现管理服务高水平的可能性。而这正是目前我市物业管理行业的现实状况，在这样的状况下，物业企业靠自身力量解决物业收费难及规范化管理的问题大多数努力都是徒劳的。 二、组建物业管理企业集团的必要性 企业集团是适应我国社会主义市场经济发展客观需要的一种新的经济组织形式。其突出的特点是，通过企业间的联合，不仅可以扩大企业的规模，而且可以加强企业间的协作，实现优势互补，发挥企业的群体优势，提高整体经济效益。适时地组建物业管理企业集团，对于推动物业管理行业的发展十分必要。 1.有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平。我市的物业管理已进入了快速发展时期，随着物业管理市场的形成，企业间的竞争将日趋激烈，竞争的焦点集中在管理水平和服务质量上。目前，在物业管理行业中，管理水平不高，服务质量不到位的现象仍较为普遍。要改变这种局面，满足人们对生产、生活和工作环境及质量的要求，必须有一批能够代表行业发展方向的骨干企业为核心，组建起物业企业集团，使集团成员企业的管理水平和服务质量实现优势互补。只有这样，才能使物业企业集团乃至整个物业管理行业的管理服务水平得到明显提高。 2.有利于实现规模效益，改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面，进一步规范物业市场。按照市场经济的发展规律和价值规律，企业经营的目的应当是最大限度地获得利润。物业管理企业也不例外，在追求社会效益、环境效益的同时，也应当追求经济效益。但是，眼下物业管理企业普遍存在着管理规模小，规模效益差的问题，很多物业管理企业仅管理着一两个物业项目。 3.有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局。人才资源是物业管理企业经营活动的关键，这是因为，市场经济是竞争经济，竞争的最终结果是人才的竞争。也就是说，谁拥有了物业管理人才，谁就拥有物业管理的未来。组建物业企业集团，可以通过对集团成员企业人力资源进行重新组织和调整，将分散的人才资源实行优化组合，集中集团成员企业人才优势，使企业人才保持最佳结合。 4.有利于拓展经营领域，降低运营风险，实现企业发展的良性循环。组建物业企业集团，通过集团成员企业优势的组合，可以集中资金、人才、技术力量等优势，在重点搞好物业管理服务的同时，企业集团还可以根据自身的优势，扩大经营范围，开展多种经营，组建若干分公司。如清洁公司、保安公司、绿化公司、房屋维修公司、搬家公司、装饰装修公司，还可以组建花卉苗圃基地、房屋置换公司、人才中心、培训中心、楼宇清洗公司等等。通过多种经营，状大企业的经济实力，弥补物业管理服务收费的不足，进而实现企业发展的良性循环。 5.有利于参与市场竞争，在竞争中求生存、求发展。占领市场是每个企业追求的目标。企业要在激烈的竞争中站稳脚跟，并求得更大的发展，必须走集团化发展道路。只有组建企业集团，才能克服企业单枪匹马、孤军奋战的局面，使企业集团在资金、人才、技术、装备、管理上都具有竞争力，形成真正的“航空母舰”，以利在竞争中立于不败之地。 6.有助于提升企业品牌。随着企业规模的扩大，市场占有率的提高，公众对企业品牌的认知率会提高。 三、物业管理集团所具有的功能 1.政府房管部门的物业监察大队，由于人员少精力有限，同时监管几百家物业公司，难度显而易见。组建物业管理集团后，可以协助其工作。 2.减少政府公共资源的投入。政府每年要在基础条件差的小区上投入很多财力、物力、人力，物业集团可逐步缓减这个问题。 3.统一行业标准，统一制定物业收费标准。提高物业专业人员技术水平，提高行业整体服务水平，向规模化专业化方向发展。除提供秩序维护、工程维修养护、保洁等基础服务以外，还要提供保姆、心理医生、家政师、培训教师等的高端服务。 4.在政府监管下，集团管理易于统一制度；统一招投标管理；统一监督考核；统一投诉回访机制。政府有关部门对于物业管理集团，易于掌控。 5.物业管理集团可以开办一所专业化物业培训学校，统一发放岗位证书。 6.物业及其相关行业的税收基本全部流失。成立物业管理集团可以监控，要求各装饰装修、家政公司、设施安装队伍必须开具正规发票，否则不允许在小区从事任何经营性活动，协助税务部门增加税收。 7.参与监督开发商工程交付。物业集团可以协调业主委员会、主管单位、要求房地产开发企业完善配套设施，否则由房地产商补缴建设相应的配套费用，其费用由主管单位代管或在没有土地建设配套设施时，可作为业主物业费用。另外，开发商把工程质保金移交物业主管单位，施工单位不及时维修，可由物业集团向主管单位申请维修。两共基金也要由物业公司申请，主管单位批复即可支付。 8.协调开发商、业委会、物业公司、业主之间的关系。 9.规划实施社区数字化管理工程，打造数字东胜的数字社区。数字社区是指数字化程度达到一定水准的社区，是数字城市的组成部分。未来数字社区的集合将覆盖到整个城市乃至到社会。社区数字化是指在社区范围内，利用计算机技术、通讯技术、控制网技术，建立社区建设、管理、服务数字化综合信息共享平台，并与城市建设、管理、服务数字化的综合信息共享平台互联互通。使社区内的政府管理部门、城镇居民、各行各业的企事业单位可以通过这一信息共享平台提供或享受各种社会内部及外部数字化的建设管理和服务的信息资源。 所构建的数字化社区系统主要有三方面的功能：社区管理服务信息功能、社区电子商务（网上商店）功能以及网上生活资讯。 {1}社区管理服务信息功能 住户可以在社区服务网站上获取物业公司以及管理机构所发布的所有信息，并实现网上交互式社区物业管理，其中包括：可以在网上全面了解社区发展商、物业管理机构的背景资料；查询与自身相关的每月应交的水电、管理费等费用清单；查询自己一卡通消费余额和明细；还可以进行网上投诉、咨询、报修等，并从网上获取回复和上门维修约定、报价等；可以通过社区网查询到自己家中智能化设备的工作状态，了解是否安全；可以在网上发起有关小区建设与社区活动、社会问题的讨论议题，大家可以共同在网上发表意见，甚至进行投票等等。 {2}社区电子商务（网上商店）功能 社区电子商务（网上商店）就是实现住户在网上购物的功能。功能具体可以实现：住户能在网上浏览商品信息并进行订购；住户可以用网上电子支付或选择社区管理服务机构提供的其他方式进行结算；可以查询每次、每周或每月的购物清单等等；而社区的管理服务机构则要通过系统进行电子商务的客户管理和订单管理，包括订购客户的身份鉴别、查询客户的信用级别和记录、处理订单、送换货任务管理、应收款项管理等等。 {3}网上生活资讯 住户在网上获得生活资讯及其服务是多样性的，包括网上娱乐、城市生活（吃喝玩乐）动态指南、网上教育、网上保健等等。系统将不断运用互联网的各种最新的技术，实现多媒体、交互式、同步管理等网上生活资讯服务。 总而言之，数字化社区的主要系统一般有：社区服务网站、社区管理服务系统、社区居委会网上办公系统、物业公司网上办公系统、业主委员会网上办公系统、社区门诊网上办公系统等，有效地整合资源，系统性地进行数字化设计。 四、物业管理集团管理及运作模式 1.物业管理集团在房管局领导下采用直线职能制，自负盈亏。 2.政府给予物业管理集团授权，要求所有物业公司到集团登记备案，由集团统一进行服务素质考评，鉴定物业公司服务级别，然后统一招投标管理。把进行登记的物业公司按一至五星级标准进行划分，不同标准，物业服务费的标准也不同。在实行统一招投标管理以后，制定统一的行业服务标准，统一考核考评，优胜劣汰。物业集团按考评的百分比支付物业公司服务费，如业主满意率为80%，那就支付服务费全价的80%，剩余部分用做小区基础设施的投入，也可滚作下一个月的物业费。哪个物业公司如在一月内投诉率达到一定百分比，取消其物业公司项目经理证书，若季度考评该公司各项目指标达不到标准，取消其服务资格。同时服务质量合格的物业公司，可以增加从业人员，增加项目，扩大经营范围，而不合格的物业公司将在严格的标准下，逐步淘汰。 3.物业费由政府制定政策统一收取，宜取信于民。物业费可纳入银行征信系统，也可同银行系统协商开发一款具有理财功能的透支卡，业户将应缴物业费充值在卡上，这张卡可同时结算水、电、暖、天然气、话费、行政罚款等费用，如业户欠费，银行系统就会有不良记录。 4.物业费统一收取后，将其中一部分可作为专款专用，来改善一些老旧小区的基础设施，如绿化带、停车场、道闸、健身器材等。 5.全面统筹规划政策性住房的物业管理。廉租房、公租房、经济适用房、安置房等政策性住房，由于其住户总体上的经济状况欠佳，而按照市场机制入驻的物业服务公司由于其自身的企业性质，需要实现盈亏平衡。业主不缴物业费、物业公司服务不到位等矛盾集中突出，从而严重影响了社区的和谐。 物业管理集团可以协调政策性住房的物业管理工作，让物业服务水平低下，群众不满意的物业管理企业有序退出，让有实力的物业管理企业进驻，政府可根据需要和服务水平提供政策性的资金支持。 6.配合市委市政府制定相应的扶持政策，为全市的物业管理企业提供优惠政策。如：为物业管理企业的员工配备廉租房，对在物业管理行业做出突出贡献的企业给予表彰和资金补贴，等等。 7.设立物业管理发展基金，推动行业建设和发展。我市物业管理行业起步晚，发展水平低，决定了物业管理行业的发展需要更多的政府支持，实现高强度建设，跨越式发展。建议由市财政拨付资金，作为鄂尔多斯市物业管理发展基金，用于组织本市物业管理行业的内部建设、外出考察、专业培训、人才培养等。 因此，可以说组建集团是当前物业管理企业发展的必然趋势。从企业的角度来说，有实力的企业可以迅速扩大自身规模，获取更多利润。从行业来说，通过企业间的整合，优胜劣汰，有助于保持行业的正当竞争和健康发展。
作者系内蒙古九盛物业管理有限公司董事长，鄂尔多斯学研究会专家委员会委员
|
蒙公网安备15060302000300